新蒲田住宅は、ＪＲ蒲田駅（東急蒲田駅）から徒歩約10分の閑静な住宅地にあり、交通利便性の非常に良い立地にありましたが、竣工後38年が経過し、給排水衛生設備の劣化傾向が顕著で、耐震性や防犯面での不安、居住者の高齢化が進む中でのエレベータの未設置等、その居住環境は劣悪なものになっていました。そこで、こうした居住環境を改善すべく、『マンション建替え円滑化法』に基づく建替え事業を実施し、『将来にかけて安心して快適に暮らし続けることができる住環境の形成と良好な都市景観の実現』を目指しました。

●特徴
　　①マンション建替え円滑化法適用（都知事認可事業）
　　②団地型建替事業
　　③高齢者が参加しやすい事業体制の整備

●事業の経緯
建替え事業参画時点で、管理組合の建替え推進決議が承認されていたこと、並びに、建替え事業期間が指定されていたことから、短期間での事業着手に向け、前倒しによる先行作業を行いながら、法定手続きに瑕疵がないよう、工程管理を実施しました。特に市街地再開発事業のような補助金交付事業と違い、事業協力者からの資金面での支援により、円滑でスピーディな事業推進が可能となりました。その結果、建替え決議から、建替組合設立まで４ヶ月。そこから権利変換計画認可まで３ヶ月半という短期間で、しかも全員同意をいただき、当初の工程どおりに工事に着手することができました。

●権利変換計画
権利変換の対象となる従前資産は土地のみとし、建物は評価しないこととしました。また、従前の余剰容積を効率的に活用し、建替えによる平均還元率（従後の平均取得住戸面積／従前の住戸面積）は１０４％としました。最終の権利床住宅の配置確定までには、３回の個別面談を実施し、希望住戸が重複しないよう、住戸タイプ別の戸数・配列の調整を行いながら、極力抽選による配置決定にならないよう配慮しました。保留床住宅は事業協力者が参加組合員となって取得し、転出率は１１％で借家人は全員転出しています。

●施設計画
従前住戸がすべて南向きであったことから、建替え後も南向きの居住環境を最大限確保できるように住戸平面計画をまとめています。また、権利者の建替えに向けた合意形成が図れるよう、ヒアリングを実施し、その要望事項を把握した上で、住戸の選択性を高めるため、３２タイプにも及ぶ住戸を確保しています。一方、権利者の約７割が高齢者で占めていることから、専用部・共用部ともバリアフリーに対応した設計としています。さらに、コミュニティルーム（和室）やライブラリー等の共用施設を充実させています。

●管理運営計画
道路境界線に沿って民地側に幅員２ｍの歩道状空地を確保し、現道の歩道幅員２ｍと合わせ、植栽帯に囲まれた緑道整備をした結果、民地側の緑道部分（舗床のみ）について道路管理者と建替組合（後に管理組合に継承）の間で使用貸借契約を締結し、道路管理者の管理区分としています。
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に従い、委託契約により管理組合から管理会社に委託している業務内容は、事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建築設備の点検管理業務等。
管理方式は、管理員（１ポスト２名）の勤務体制で、毎日午前8：00～午後17：00（休憩1時間含む）。休日は祝日、年末年始（12月30日～1月3日）、研修日。